Mietschulden: Das Wichtigste in Kürze
Der Vermieter darf dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Mehr zu den Folgen von Mietrückständen lesen Sie hier.
Einen neuen Mietvertrag trotz bestehender Mietschulden abzuschließen, ist meistens sehr schwierig. Denn aufgrund der Schulden, der fehlenden Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit und des möglicherweise negativen SCHUFA-Eintrags lehnen Vermieter einen Vertragsschluss eher ab.
Um die Mietschulden zu begleichen, empfiehlt es sich, ein Darlehen zu beantragen. Ein solches kann z. B. bei Bezug von Hartz 4 vom Jobcenter gewährt werden, allerdings müssen diese Darlehensschulden zurückgezahlt werden. Geringverdiener sollten sich ans Sozialamt wenden.
Inhaltsverzeichnis
Was sind Mietschulden?
Unterzeichnen Sie einen Mietvertrag für eine Wohnung, gehen Sie damit die Verpflichtung ein, Ihrem Vermieter regelmäßig ein Entgelt in zuvor vereinbarter Höhe zu entrichten: die Miete. Kommen Sie dem nicht nach, weil Sie z. B. finanzielle Engpässe haben, machen Sie Mietschulden. Diese sollten Sie keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen, denn ein Rückstand bei der Mietzahlung kann schnell zu ernsten Konsequenzen führen.
Im Folgenden erfahren Sie, wie sich Mietschulden auswirken, was Sie tun können als Mieter, um Ihre Schulden zu begleichen, und wo Sie Hilfe finden.
Kann eine Räumungsklage wegen Mietschulden erfolgen?
Die pünktliche und vollständige Zahlung der Miete ist die Hauptpflicht eines Mieters gegenüber seinem Vermieter. Erfüllen Sie diese nicht, verletzen Sie die Vereinbarung aus dem Mietvertrag.
Das Bürgerliche Gesetzbuch räumt in diesem Fall bestimmte Rechte für Vermieter bei Mietschulden ein. So heißt es im § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen darf, wenn dieser …
- für zwei aufeinander folgende Termine die Miete oder einen nicht unerheblichen Teil davon nicht pünktlich zahlt oder
- über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen die Miete nicht vollständig errichtet, sodass die daraus resultierenden Mietschulden mindestens den Betrag von zwei Monatsmieten erreichen.
Darüber hinaus besteht auch die Gefahr einer ordentlichen Kündigung des Vermieters, weil der Mieter durch einen hohen und dauerhaften Zahlungsrückstand seine Vertragspflichten verletzt. Davon ist laut Bundesgerichtshof auszugehen, wenn die Schulden eine Monatsmiete übersteigen und der Mieter mehr als einen Monat in Verzug ist (BGH 10.10.2012 Az. VIII ZR 107/12).
Mietschulden können Sie also sehr schnell Ihre Wohnung kosten, wenn Sie diese nicht rechtzeitig begleichen. Wenn Sie die Kündigung erhalten, sollten Sie deshalb so schnell wie möglich versuchen, Ihren Vermieter zu befriedigen. Denn dadurch wird die bereits ausgesprochene Kündigung in der Regel unwirksam. Sind Sie dazu nicht in der Lage und bleiben trotzdem in der Wohnung, kann Ihr Vermieter eine Räumungsklage einreichen, um das Ende des Mietverhältnisses durchzusetzen.
Ebenfalls ratsam ist es, in einem persönlichen Gespräch mit Ihrem Vermieter zu versuchen, eine Einigung zu erzielen. Vielleicht ist eine Vereinbarung möglich, dass Sie Ihre Mietschulden z. B. in Raten abzahlen können.
Wann verjähren Mietschulden? Vermieter haben drei Jahre Zeit, ihren Anspruch auf die ausstehende Miete gerichtlich geltend zu machen. Danach gelten die Mietschulden als verjährt.
Neue Wohnung mieten trotz Mietschulden: Ist das möglich?
Mussten Sie aus Ihrer alten Wohnung wegen Mietrückständen ausziehen, kann es sehr schwierig werden, eine neue zu finden. Denn Ihr Vermieter wird Ihnen mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen. Eine solche möchten aber die meisten Wohnungseigentümer vorgelegt bekommen, wenn sich ein potentieller Mieter bei ihnen bewirbt. Besonders in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist es beinahe unmöglich, eine Mietwohnung ohne eine derartige Bescheinigung zu bekommen.
Die besten Aussichten haben Sie, wenn Sie einen privaten Vermieter suchen. Diesem können Sie in einem persönlichen Gespräch Ihre Situation erklären und ihm versichern, dass Sie trotz der Mietschulden aus Ihrem alten Mietverhältnis in Zukunft immer pünktlich die Miete für die neue Wohnung entrichten werden. Hierbei einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen, ist von höchster Wichtigkeit!
Des Weiteren sollten Sie sich bemühen, Ihre Mietschulden zu begleichen und so doch noch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von Ihrem ehemaligen Vermieter zu erwirken. Ebenfalls sinnvoll ist es, einen Wohnberechtigungsschein zu beantragen. Dieser kann Ihnen möglicherweise helfen, eine Sozialwohnung trotz Mietschulden mieten zu können.
Übrigens haben Mietschulden keinen automatischen SCHUFA-Eintrag zur Folge. In der Regel tauchen diese nur in Ihrer SCHUFA-Auskunft auf, wenn Ihr Vermieter Mitglied oder Vertragspartner der Auskunftei ist.
Wer hilft bei Mietschulden?
Damit es gar nicht erst zur Kündigung kommt, sollten Sie so schnell wie möglich finanzielle Hilfe bei Mietschulden suchen. Dazu haben Sie verschiedene Optionen:
- Beziehen Sie Hartz 4, sollten Sie umgehend das Jobcenter informieren. Dieses kann Ihnen für die Begleichung der Mietschulden ein Darlehen gewähren. Damit verschulden Sie sich zwar stattdessen beim Jobcenter, sind aber wenigstens nicht mehr von baldiger Obdachlosigkeit bedroht.
- Erhalten Sie kein Hartz 4, kann das Sozialamt ein guter Ansprechpartner sein. Auch dort können Sie unter Umständen ein Darlehen sowie eine fachkundige Beratung erhalten.
- Sie können sich auch um einen Kredit bei einer Bank bemühen. Die Aussichten, einen solchen tatsächlich zu bekommen, sind jedoch eher schlecht, da Ihre Kreditwürdigkeit aufgrund der Mietschulden eher als gering eingestuft werden dürfte.
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