Grundpfandrecht: Definition, Kosten, Arten, Vor- und Nachteile

Von Franziska L.

Letzte Aktualisierung am: 9. Oktober 2023

Geschätzte Lesezeit: 5 Minuten

Grundpfandrechte – Das Wichtigste in Kürze

Was ist ein Grundpfandrecht – einfach erklärt?

Um sicherzugehen, dass sie das gewährte Darlehen zurückgezahlt bekommen, verlangen Banken häufig die Bestellung von Grundpfandrechten. Auf diese Art nutzen sie das Grundstück des Darlehensnehmers wie ein Pfand – das Grundstück haftet quasi für die Darlehensschulden. An dieser Stelle erfahren Sie mehr.

Ist eine Grundschuld ein Grundpfandrecht?

Ja. Die Grundschuld wird aufgrund ihrer Flexibilität von Banken als Kreditsicherungsmittel bevorzugt, während die Hypothek kaum noch zum Einsatz kommt.

Wo hat das Grundpfandrecht besondere Bedeutung?

Grundpfandrechte spielen vor allem dann eine Rolle, wenn jemand mithilfe eines Kredits ein Grundstück kaufen will. Dann muss er zugunsten der kreditgebenden Bank meistens erst ein Grundpfandrecht, zum Beispiel eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen, bevor er die Kreditsumme erhält.

Gehört die Eintragung von einem Grundpfandrecht zu den Anschaffungskosten?

Nein. Zu den Anschaffungskosten beim Grundstückserwerb gehören z. B. der Kaufpreis, die Maklergebühren, die Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintrag als Grundstückseigentümer. Die Notargebühren für die Eintragung von einem Grundpfandrecht können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden – sie gehören nicht zu den Anschaffungskosten.

Was sind Grundpfandrechte?
Was sind Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte – eine einfache Definition

Vor allem, wer ein Haus kaufen oder ein Grundstück erwerben möchte und dafür ein Darlehen benötigt, wird mit Grundpfandrechten in Berührung kommen, weil Banken und andere Darlehensgeber das gewünschte Darlehen erst auszahlen, wenn die Eintragung eines solchen Grundpfandrechts erfolgt ist. Damit möchten die Kreditgeber sicherstellen, dass sie ihr Geld auch dann zurückbekommt, wenn der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird. 

Die Eintragung von einem Grundpfandrecht, etwa einer Grundschuld im Grundbuch bietet ihr genau diese Sicherheit. Sie belastet das Grundstück in rechtlicher Hinsicht und berechtigt die Bank als Grundschuldgläubiger, dieses Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu verwerten, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungspflichten nicht mehr nachkommt.

Grundpfandrechte sind dingliche Verwertungsrechte bzw. Pfandrechte an einem Grundstück. Sie belasten ein Grundstück in rechtlicher Hinsicht und sichern dadurch eine bestimmte Forderung – im Kreditwesen meistens die Rückzahlung eines Darlehens. Laut § 1120 BGB bezieht sich ein Grundpfandrecht auch auf Zubehör im Sinne des § 97 BGB, sodass unter Umständen auch bewegliche Sachen damit belastet sind.

Drei Arten von Grundpfandrechten

Laut Definition ist das Grundpfandrecht eine Art Pfandrecht an einem Grundstück.
Laut Definition ist das Grundpfandrecht eine Art Pfandrecht an einem Grundstück.

Das im Gesetz am ausführlichsten geregelte Grundpfandrecht ist die Hypothek. Sie war vor etwa 30 bis 40 Jahren ein beliebtes Kreditsicherungsmittel, hat aber inzwischen an Bedeutung verloren – unter anderem auch, weil sie nur so lange existiert wie die damit abgesicherte (Darlehens-)Forderung. Außerdem sinkt ihr Wert mit jeder bezahlten Rate, bis sie zu guter Letzt erlischt und sich zu einer Eigentümergrundschuld wandelt.

Heutzutage nutzen Banken überwiegend die Grundschuld als Sicherheit, deren (Fort-)Bestand unabhängig ist von der besicherten Forderung. Die Verbindung zwischen diesem Grundpfandrecht und der Forderung wird mithilfe einer vertraglichen Sicherungsabrede hergestellt. Trotzdem bleibt die Grundschuld auch dann noch bestehen, wenn der Darlehensnehmer seine Schulden vollständig abbezahlt hat. Er kann dann aber eine Löschungsbewilligung von der Bank verlangen, muss die Grundschuld aber nicht löschen lassen, sondern kann sie später erneut als Sicherheit für einen neuen Kredit nutzen.

Die Rentenschuld belastet ein Grundstück dahingehend, dass der Gläubiger eine Rente, das heißt zu regelmäßigen Zahlungsterminen einen bestimmten Geldbetrag aus dem Grundstück verlangen darf. Allerdings spielt dieses Grundpfandrecht kaum noch eine Rolle.

Wie Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen werden

Wie die Bestellung eines Grundpfandrechts funktioniert, schauen wir uns am Beispiel einer Grundschuld an:

Die Kosten, die ein Grundpfandrecht verursacht, trägt der Grundstückseigentümer.
Die Kosten, die ein Grundpfandrecht verursacht, trägt der Grundstückseigentümer.
  • Der Darlehensnehmer erhält von seiner Bank ein Grundschuldbestellungsformular, welches die wichtigsten Informationen zur Grundschuld beinhaltet, insbesondere deren Höhe und den konkreten Nutzungszweck. Diese Sicherungsabrede ist sehr wichtig, weil sie klarstellt, für welche Forderung die Bank das Grundpfandrecht benutzen darf. Der Darlehensnehmer muss das Formular an einen Notar weitergeben, der dann die weiteren Schritte einleiten kann.
  • Beim anschließenden Beurkundungstermin mit dem Notar erstellt dieser eine Grundschuldbestellungsurkunde verbunden mit der Erklärung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Beides muss der Darlehensnehmer als Käufer des Grundstücks unterschreiben. Vorher klärt der Notar ihn darüber auf, welche Konsequenzen diese Unterwerfungserklärung hat. Des Weiteren erhält der Grundstückskäufer vom Verkäufer eine sogenannte Belastungsvollmacht ausgehändigt, die es ihm erlaubt, das Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen zu lassen, obwohl er noch nicht der Eigentümer des Grundstücks ist.
  • Der Notar sendet die Grundschuldbestellungsurkunde zusammen mit der Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt und beantragt damit die Grundschuldeintragung entweder als Buch- oder als Briefgrundpfandrecht.
  • Es dauert ungefähr drei bis sechs Wochen, bis das Grundbuchamt die Eintragung im Grundbuch bestätigt. Dieser Zeitraum muss bei der Bezahlung des Grundstückspreises mit einkalkuliert werden.
  • Im Anschluss daran sendet der Notar einen aktualisierten Grundbuchauszug und eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde an die Bank, die nunmehr die Darlehenssumme an den Darlehensnehmer auszahlen kann. Erst jetzt kann der Darlehensnehmer das Grundstück mithilfe des Darlehens bezahlen und seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch beantragen.

Die mit der Eintragung vom Grundpfandrecht verbundenen Kosten muss der Darlehensnehmer als künftiger Grundstückseigentümer begleichen. Diese Kosten setzen sich als den Gebühren des Notars und den Gebühren des Grundbuchamts zusammen. Bei einer Grundschuld liegen sie in etwa bei 1,5 – 2 % des Kaufpreises.

Grundpfandrechte und ihre Rangfolge

Das am häufigsten als Kreditsicherung eingesetzte Grundpfandrecht ist die Grundschuld.
Das am häufigsten als Kreditsicherung eingesetzte Grundpfandrecht ist die Grundschuld.

Es kommt vor, dass ein Grundstück nicht nur mit einem, sondern mit mehreren Grundpfandrechten belastet wird – jeweils zugunsten eines anderen Gläubigers. Wer es schafft, sein Grundpfandrecht an erster bzw. vorderer Stelle eintragen zu lassen, ist im Vorteil, falls es zur Zwangsversteigerung des Grundstücks kommen sollte. Ausschlaggebend für den Rang eines Grundpfandrechts ist Datum, an dem es im Grundbuch vermerkt wurde.

Bei der Verwertung des Grundstücks wird zuerst der Gläubiger des erstrangigen – an erster Stelle eingetragenen – Grundpfandrechts ausgezahlt. Danach erhält der Gläubiger mit dem zweitältesten Grundpfandrecht seine Forderung beglichen und so weiter.

So kann es durchaus passieren, dass der Erlös aus der Zwangsversteigerung aufgebraucht ist, bevor alle Gläubiger ihr Geld bekommen haben.

Der Grundstückseigentümer kann diese Hierarchie durch einen Rangvorbehalt für Grundpfandrechte im Sinne des § 881 BGB beeinflussen. Hierfür lässt er sich einen oberen Rang im Grundbuch reservieren: Bei der Belastung seines Grundstücks mit einem Grundpfandrecht kann er sich ein anderes, vorrangiges Recht eintragen lassen.

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Franziska L.

Franziskas Herzensthema sind Finanzen sowie Verbraucherthemen rund ums Geld. Seit 2017 schreibt sie für schuldnerberatungen.org regelmäßig über Schuldenregulierung & Geldtipps, Pfändung & Insolvenz sowie über zivilrechtliche Fragestellungen. Dabei lässt sie auch ihr juristisches Knowhow aus Studium und Referendariat einfließen.

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