Briefgrundschuld einfach erklärt – Vor- und Nachteile

Von Schuldnerberatungen.org, letzte Aktualisierung am: 6. Januar 2023

Briefgrundschuld – Das Wichtigste in Kürze

Wie entsteht eine Briefgrundschuld?

Die Bank händigt dem (künftigen) Immobilieneigentümer ein Grundschuldbestellungsformular aus. Mithilfe dieses Formulars beantragt der Notar die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt. Das Amt trägt die Grundschuld im Grundbuch ein und stellt stattdessen zusätzlich einen Grundschuldbrief aus.

Wer hat den Grundschuldbrief?

Zunächst bekommt der Gläubiger der Grundschuld diesen Brief. Das ist in der Regel die Bank des (künftigen) Grundstückseigentümers, die dessen Immobilienkauf oder Hausbau mit einem Darlehen finanziert. Sobald der Darlehensnehmer seine Darlehensschulden vollständig beglichen hat, erhält er den Grundschuldbrief.

Wie erkennt man eine Briefgrundschuld im Grundbuch?

Sie erkennen eine Grundschuld mit Brief daran, dass der Zusatz „ohne Brief“ in Abteilung III des Grundbuchs fehlt.

Ist die Umwandlung einer Buchgrundschuld in eine Briefgrundschuld möglich?

Ja, das ist möglich – allerdings nur mit der Unterstützung eines Notars. Er veranlasst beim Grundbuchamt, dass der Ausschluss der Erteilung des Grundschuldbriefs aufgehoben wird. diese Änderung muss im Grundbuch eingetragen werden. Hierfür und für die Erstellung des Grundschuldbriefs entstehen Kosten.

Wie wird eine Briefgrundschuld übertragen? Die Abtretung erfolgt durch Übergabe des Grundschuldbriefs.
Wie wird eine Briefgrundschuld übertragen? Die Abtretung erfolgt durch Übergabe des Grundschuldbriefs.

Was ist eine Briefgrundschuld?

Die Briefgrundschuld ist laut Definition eine ganz normale Grundschuld. Sie wird ebenfalls im Grundbuch vermerkt, allerdings ohne den Hinweis „ohne Brief“ in Abteilung III. Außerdem stellt das Grundbuchamt eine Grundschuldbrief aus.

Der Grundschuldbrief ist sowohl eine amtliche Urkunde als auch in Wertpapier. Er dokumentiert, dass ein Grundstück mit einem Darlehen in bestimmter Höhe belastet ist. Wer dieses Papier besitzt, ist damit auch Gläubiger der Grundschuld.

Die Briefgrundschuld dient der kreditgewährenden Bank als Absicherung einer Immobilien- oder Baufinanzierung. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, darf die Bank die Restschulden tilgen, indem sie die mit der Grundschuld belastete Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußert.

Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Briefgrundschuld und Buchgrundschuld: Ein Unterscheidungsmerkmal ist der Grundschuldbrief.
Briefgrundschuld und Buchgrundschuld: Ein Unterscheidungsmerkmal ist der Grundschuldbrief.

Eine Grundschuld kann als Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Die beiden Formen unterscheiden sich dahingehend, dass eine Buchgrundschuld in Abteilung III des Grundbuchs mit dem Vermerk „ohne Brief“ eingetragen wird. Bei der Briefgrundschuld fehlt dieser Hinweis. Stattdessen stellt das Grundbuchamt den besagten Grundschuldbrief aus. Aus gesetzlicher Sicht ist die Briefgrundschuld die Standardform. In der Praxis bildet sie jedoch eher die Ausnahme.

Ein weiterer Unterschied liegt darin, dass die Abtretung einer Briefgrundschuld einfacher ist als die Übertragung einer Buchgrundschuld. Bei Letzterer muss jede Änderung des Gläubigers bzw. Abtretung im Grundbuch vermerkt werden, wodurch neue Kosten entstehen. Bei einer verbrieften Grundschuld genügt die Übergabe des Grundschuldbriefs – eine zusätzliche Eintragung im Grundbuch ist nicht erforderlich.

In der folgenden Gegenüberstellung fassen wir zusammen, welche Vor- und Nachteile eine verbriefte Grundschuld hat:

Vorteile:

  • Die Briefgrundschuld ermöglicht eine schnelle Übertragung an einen neuen Gläubiger, ohne dass eine Grundbuchänderung erforderlich wird.
  • Die Abtretung der Briefgrundschuld verursacht keine Kosten.
  • Aufgrund dieser einfachen Übertragung ist eine Umschuldung des Darlehens bzw. die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank leichter möglich.

Nachteile:

  • Bei der Grundschuldbestellung entstehen etwa 25 % höhere Kosten für die Briefgrundschuld, weil hier zusätzlich ein Brief ausgestellt wird.
  • Verliert der Eigentümer den Grundschuldbrief, verzögert sich dadurch die Veräußerung der Immobilie, weil das Gericht den Brief erst in einem teuren Aufgebotsverfahren für ungültig erklären muss.
  • Wird der Grundschuldbrief gestohlen, besteht eine Gefahr des Missbrauchs.

Löschung einer Briefgrundschuld

Sollte ich die Briefgrundschuld löschen lassen?
Sollte ich die Briefgrundschuld löschen lassen?

In dem Moment, in dem der Kreditnehmer den Kredit vollständig zurückgezahlt hat, benötigt die Bank die Grundschuld als Kreditsicherheit nicht mehr. Anders als Hypotheken erlöschen Grundschulden aber nicht automatisch.

Möchte der Eigentümer die Briefgrundschuld löschen lassen, benötigt er hierfür eine Löschungsbewilligung und den Grundschuldbrief. Beides erhält er von seiner Bank, sobald er das Immobiliendarlehen vollständig beglichen hat.

Mit diesen Unterlagen wendet er sich an den Notar, der die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt. Daraufhin löscht das Amt die Grundschuld.

Gut zu wissen: Es ist immer dann sinnvoll, eine Briefgrundschuld löschen zu lassen, wenn der Eigentümer sein Grundstück veräußern will. Denn rechtlich unbelastete Immobilien sind weitaus gefragter. Wer sein Grundstück behalten möchte, kann die Briefgrundschuld auch bestehen lassen, sollte sich aber in jedem Fall Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief von der Bank aushändigen lassen.

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