Grundschuld zur Immobilienfinanzierung

Von Schuldnerberatungen.org, letzte Aktualisierung am: 27. Januar 2023

Grundschulden – Das Wichtigste in Kürze

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das auf einer Immobilie lastet. Banken und andere Kreditgeber nutzen dieses dingliche Recht, um sich für den Fall abzusichern, dass der Kreditnehmer seine Kreditschulden nicht mehr tilgen kann. Sollte er tatsächlich zahlungsunfähig werden, darf die Bank die Immobilie des Kreditnehmers zwangsversteigern lassen, um mit dem Erlös die Zahlungsrückstände auszugleichen.

Wie funktioniert eine Grundschuldbestellung?

Möchte jemand einen Kredit aufnehmen, um damit ein Haus zu bauen oder ein Grundstück zu kaufen, so benötigt er zunächst ein Grundstückbestellungsformular von der Bank. Mithilfe dieses Formulars erstellt der Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde, reicht diese beim Grundbuchamt ein und beantragt gleichzeitig Grundschuldeintragung. In diesem Abschnitt fassen wir den Vorgang etwas ausführlicher zusammen.

Wann ist es sinnvoll, eine Grundschuld wieder löschen zu lassen?

Wer seine Immobilie wieder verkaufen möchte, sollte vorher die Grundschuld löschen lassen, weil die Nachfrage nach unbelasteten Grundstücken deutlich höher ist. außerdem lässt sich damit ein besserer Verkaufspreis erzielen. Wer seine Immobilie behalten und später vielleicht sogar sanieren möchte, kann die noch eingetragene Grundschuld bestehen lassen und später als Kreditsicherung benutzen. Er spart damit die Kosten für eine neue Grundschuldbestellung.

Was genau sind Grundschuldzinsen?

Der Grundschuldzins kommt nur dann zum Tragen, wenn die mit der Grundschuld belastete Immobilie tatsächlich zwangsversteigert wird. In diesem Fall gleicht dieser Zins die möglicherweise gestiegenen Kosten der Zwangsvollstreckung aus. Bezahlt der Darlehensnehmer das Darlehen jedoch vertragsgemäß zurück, spielen die Grundschuldzinsen keine Rolle. Deshalb gehören sie auch nicht zu den Kosten der Grundschuldbestellung.

Was ist eine Grundschuld auf ein Haus?
Was ist eine Grundschuld auf ein Haus?

Weitere Ratgeber über Grundschulden:

Grundschuld einfach erklärt

Banken und Kreditinstitute vergeben keine Darlehen ohne entsprechende Absicherung. Zu groß ist das Risiko, dass der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird und der Kreditgeber sein Geld verliert. Eine Möglichkeit, um genau dies zu verhindern, sind Grundschulden.

Wer seinen Hausbau oder Hauskauf mithilfe eines Darlehens finanzieren möchte, muss seiner Bank eine entsprechende Kreditsicherung bieten und beispielsweise eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen.

Dieses Grundpfandrecht belastet die Immobilie in rechtlicher Hinsicht: Die Bank als Kreditgeber und Grundschuldgläubiger darf die Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen, wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr zurückzahlen kann. Mithilfe des Versteigerungserlöses werden die noch offenen Darlehensschulden getilgt.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Wie funktioniert die Grundschuld?
Wie funktioniert die Grundschuld?

Beide dienen als Grundpfandrechte der Kreditsicherung. Der wesentliche Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld liegt in der Akzessorietät:

  • Hypotheken sind immer abhängig vom Bestand der besicherten (Darlehens-)Forderung. Der Eigentümer der Hypothek muss erst nachweisen, dass die besicherte Forderung überhaupt besteht, bevor er die Zwangsversteigerung betreibt. Außerdem erlischt die Hypothek, sobald die Forderung beglichen ist, und wird zur Eigentümergrundschuld.
  • Grundschulden hingegen können unabhängig von einer Forderung bestehen. Sie sind also nicht akzessorisch, sondern nur durch eine Zweckerklärung oder Sicherungsabrede mit der Forderung verbunden. Deshalb besteht eine Grundschuld auch dann weiter, wenn sämtliche damit abgesicherte Schulden bezahlt sind. Sie hört erst auf zu existieren, wenn der Immobilieneigentümer sie aus dem Grundbuch löschen lässt.

Verschiedene Arten von Grundschulden

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht folgende Arten von Grundschulden vor:

  • Briefgrundschuld: Neben dem Eintrag der Grundschuld im Grundbuch wird außerdem ein Grundschuldbrief ausgestellt. Änderungen, wie beispielsweise die Übertragung der Grundschuld auf einen neuen Gläubiger, bedürfen keiner Eintragung im Grundbuch. Es genügt, wenn der Grundschuldbrief an den neuen Grundschuldgläubiger übergeben wird.
  • Buchgrundschuld: Sie wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen und zwar in Beteilung III mit dem Hinweis „Grundschuld ohne Brief“. Es gibt also keinen Grundschuldbrief, sodass für jede Änderung ein entsprechender Grundbucheintrag erforderlich ist.
  • Eigentümergrundschulden: Hier ist der Immobilieneigentümer auch der Grundschuldgläubiger, sodass diese Grundschuld keine Sicherungsfunktion mehr hat. Sie entsteht, wenn der Kreditnehmer (und Immobilieneigentümer) seinen Kredit abbezahlt hat und die Bank damit keine Kreditsicherung mehr benötigt. Außerdem kann sich ein Immobilieneigentümer eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen, um sich beispielsweise den ersten Rang in Abteilung III des Grundbuchs zu sichern – für den Fall, dass er einen später benötigten Kredit besichern möchte.

Im Regelfall ist jedoch jede Grundschuld eine Fremdgrundschuld und Grundschuldgläubiger damit die Bank oder ein anderer Kreditgeber.

So funktioniert der Grundschuldeintrag

Grundschuld eintragen: Es entstehen Kosten von etwa 0,5 bis 1 % des Kaufpreises.
Grundschuld eintragen: Es entstehen Kosten von etwa 0,5 bis 1 % des Kaufpreises.

Der Ablauf einer Grundschuldbestellung folgt immer demselben Muster:

  • Käufer und Verkäufer der Immobilie unterzeichnen den Immobilienkaufvertrag. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden.
  • Weil es allerdings mehrere Monate dauern kann, bis der Käufer auch als Eigentümer im Grundbuch vermerkt wird, kümmert sich der Notar nach Vertragsunterzeichnung darum, dass eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Aus dieser Vormerkung geht hervor, wer Immobilieneigentümer werden soll, sodass der Verkäufer die Immobilie nicht noch einmal bzw. an jemand anders veräußern kann.
  • Weil der Immobilienkäufer noch kein Eigentümer ist, benötigt er vom Noch-Eigentümer eine Belastungsvollmacht, um die Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen zu können. Mithilfe dieser Vollmacht beantragt der Notar den Grundschuldeintrag beim Grundbuchamt.
  • Der Kreditnehmer (und künftige Immobilieneigentümer) lässt sich ein Grundstückbestellungsformular von seiner Bank aushändigen. Darin sind die konkreten Konditionen für die Grundschuld festgelegt. Im Normalfall unterwirft sich der Kreditnehmer (und künftige Immobilieneigentümer) in diesem Formular der sofortigen Zwangsvollstreckung, für den Fall, dass er zahlungsunfähig wird.
  • Der Notar beurkundet das Grundstückbestellungsformular notariell. Er erstellt eine Grundschuldbestellungsurkunde, sie vom Käufer und Verkäufer der Immobilie unterzeichnet werden muss.
  • Anschließend leitet der Notar Belastungsvollmacht und Grundschuldbestellungsurkunde an das Grundbuchamt weiter und lässt die Grundschuld eintragen. Nach circa drei bis sechs Wochen bestätigt das Amt die Eintragung.
  • Der Bank wird sowohl die Grundschuldbestellungsurkunde als auch ein aktueller Grundbuchauszug ausgehändigt. Erst wenn ihr diese Unterlagen vorliegen, wird sie die Darlehenssumme auszahlen. Damit kann der Immobilienkäufer die Immobilie bezahlen und den Kaufvertrag abwickeln.
  • Währenddessen kümmert sich der Notar um die Eintragung des Käufers als neuer Immobilieneigentümer. Das dauert gewöhnlich weitere zwei bis fünf Monate.

Die für die Grundschuldbestellung anfallenden Kosten für die notarielle Beurkundung und den Grundbucheintrag belaufen sich auf circa 0,5 bis 1,0 % des Kaufpreises. Diese Kosten können nicht verhandelt werden, weil sie gesetzlich geregelt sind.

Löschung einer Grundschuld

Lassen Sie die Grundschuld löschen, fallen ebenfalls Kosten an.
Lassen Sie die Grundschuld löschen, fallen ebenfalls Kosten an.

Bezahlt der Kreditnehmer seinen Immobilienkredit vollständig zurück, so bleibt die Grundschuld trotzdem weiterhin bestehen, weil sie nicht akzessorisch ist wie die Hypothek. Allerdings entfällt damit ihre Sicherungsfunktion.

Deshalb kann der Grundstückseigentümer gegenüber der Bank einen Anspruch auf Abtretung bzw. Übertragung der Grundschuld. Die ursprüngliche Fremdgrundschuld wird damit zur Eigentümergrundschuld.

Der Immobilieneigentümer benötigt von der Bank eine Löschungsbewilligung, um die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Mit dieser Bewilligung wendet er sich an den Notar, der die Bewilligung beglaubigt und zusammen mit dem Löschungsantrag an das Grundbuchamt weiterleitet. Die Beamten prüfen die Unterlagen und tragen anschließend den Löschungsvermerk im Grundbuch ein.

Tipp! Kreditnehmer, die die Grundschuld nicht sofort löschen lassen wollen, sollten sich trotzdem eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Sie dient als Nachweis dafür, dass er den Kredit vollständig zurückgezahlt hat.

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