Grundschuld eintragen lassen für einen Kredit

Von Schuldnerberatungen.org, letzte Aktualisierung am: 23. Dezember 2022

Grundschuld eintragen – Das Wichtigste in Kürze

Was bedeutet eine eingetragene Grundschuld?

Die Grundschuld dient der kreditgebenden Bank als Sicherheit, falls der Kreditnehmer seine Kreditschulden nicht ordnungsgemäß abbezahlt. Dann ist die Bank als Grundschuldgläubiger berechtigt, die Immobilie zu verwerten, um doch noch an ihr Geld zu gelangen. Hier erfahren Sie mehr.

Wie funktioniert eine Grundschuldeintragung?

Der Kreditnehmer erhält zuerst ein Grundschuldbestellungsformular von seiner Bank, das er an den Notar weitergeben muss. Er bereitet die notwendigen Dokumente für die Grundschuldbestellung vor. Wie es danach weitergeht, lesen Sie in diesem Abschnitt.

Ich möchte eine Grundschuld eintragen lassen. Welche Kosten entstehen mir dadurch?

Zum einen fallen Notarkosten für die Grundschuldeintragung an und zum anderen Gebühren für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Die Kosten entsprechen zusammen in etwa 0,5 – 1,0 % des Immobilienkaufpreises.

Kreditnehmer müssen gewöhnlich eine Grundschuld eintragen lassen als Kreditsicherheit zugunsten ihrer Bank.
Kreditnehmer müssen gewöhnlich eine Grundschuld eintragen lassen als Kreditsicherheit zugunsten ihrer Bank.

Wie funktioniert das mit der Grundschuld?

Wer einen Kredit für seine Immobilienfinanzierung aufnehmen will, muss der Bank eine entsprechende Sicherheit bieten. Ansonsten zahlt sie die in der Regel doch recht hohe Kreditsumme nicht aus. Die häufigste Form einer solchen Kreditsicherheit ist es, als künftiger Immobilieneigentümer eine Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen.

Dieses Grundpfandrecht belastet das Grundstück laut § 1191 Abs. 1 BGB „in der Weise […], dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist“.

Die Bank kann also aufgrund der zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschuld die Rückzahlung der Kreditsumme verlangen. Zahlt der Kreditnehmer nicht vertragsgemäß zurück, darf die Bank sein Grundstück veräußern bzw. zwangsversteigern. Mithilfe des Verkaufserlöses werden die noch offenen Kreditschulden einschließlich der Zinsen getilgt.

Grundschuld eintragen lassen: Voraussetzungen und Ablauf

Für die Grundschuldeintragung ist ein Notar erforderlich.
Für die Grundschuldeintragung ist ein Notar erforderlich.

Die Grundschuld wird im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. Das ist ein öffentliches Register, das beim Amtsgericht geführt wird. Es gibt Auskunft über die Lage und Größe der Immobilie, über den Eigentümer, Belastungen des Grundstücks und mögliche Rechte Dritte an der Immobilie.

Voraussetzung für eine Grundschuldeintragung zugunsten der Bank ist die Grundschuldbestellung. An diesem Verfahren wirkt neben dem Kreditnehmer – das heißt dem künftigen Immobilieneigentümer – und der Bank auch ein Notar mit. Es ist nicht möglich, die Grundschuld eintragen zu lassen ohne Notar.

Das Prozedere läuft folgendermaßen ab:

  • Die Bank händigt ihrem Kreditnehmer ein Grundschuldbestellungsformular aus, in dem alle Informationen zum Nutzungszweck und der Höhe der Grundschuld angegeben sind. Dieses Formular ist an den Notar weiterzuleiten, damit er die notwendigen Unterlagen vorbereiten kann.
  • Danach folgt der Beurkundungstermin beim Notar. Bei diesem Termin lassen sich gleich mehrere Dinge miteinander verbinden: die Unterzeichnung des Kaufvertrags, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Grundschuldbestellung. Für Letztere erstellt der Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde, der die Käufer unterschreibt. Außerdem erhält der Käufer eine Belastungsvollmacht, die es ihm erlaubt, die Grundschuld eintragen zu lassen.
  • Der Notar sendet Grundschuldbestellungsurkunde und Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt. Er „beantragt“ damit quasi den Grundbucheintrag für die Grundschuld. Es dauert ungefähr drei bis sechs Wochen, bis das Grundbuchamt dem Notar bestätigt, dass die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.
  • Daraufhin erhält die Bank vom Notar einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch und eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde. Er bestätigt ihr damit den Eintrag der Grundschuld im Grundbuch. Erst wenn der Notar die Grundschuld hat eintragen lassen, wird die Bank die Kreditsumme an ihren Kreditnehmer auszahlen.

Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen: Bei einer Buchgrundschuld wird die Grundschuld ganz normal im Grundbuch vermerkt. Bei der Briefgrundschuld erstellt das Grundbuchamt zusätzlich zum Grundbucheintrag einen Grundschuldbrief, aus dem der Inhaber der Grundschuld und deren Höhe hervorgeht. Der Brief ist ein Wertpapier. Wer ihn besitzt, ist damit gleichzeitig Grundschuldgläubiger.

Kosten für die Grundschuldeintragung

Sie können auch eine zweite Grundschuld eintragen lassen. Diese ist allerdings nachrangig.
Sie können auch eine zweite Grundschuld eintragen lassen. Diese ist allerdings nachrangig.

Die Kosten dafür, eine Grundschuld eintragen zu lassen, setzen sich aus den Notarkosten und den Grundbuchkosten zusammen. Sie belaufen sich auf ungefähr 0,5 – 1,0 % des Kaufpreises für die Immobilie.

Kreditnehmer sollten jedoch bedenken, dass bei einer Immobilienfinanzierung noch weitere Notar- und Grundbuchkosten anfallen, beispielsweise für die zwingend notwendige notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags und den Eintrag als Eigentümer im Grundbuch. Wer eine Immobilie kauft, sollte deshalb insgesamt 1,5 – 2,0 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten einkalkulieren.

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