Berechtigt eine Grundschuld zur Zwangsvollstreckung?

Von Schuldnerberatungen.org, letzte Aktualisierung am: 9. Oktober 2023

Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld – Das Wichtigste in Kürze

Was kann der Gläubiger einer Grundschuld vom Eigentümer des Grundstücks verlangen?

Laut § 1191 BGB belastet die Grundschuld ein Grundstück dahingehend, „dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist“. Kann der Schuldner die Summe nicht aufbringen, berechtigt die Grundschuld zur Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks.

Wann droht die Vollstreckung aus einer Grundschuld – unter welchen Voraussetzungen?

Sie müssen wegen der Grundschuld keine sofortige Zwangsvollstreckung befürchten. Sie droht erst, wenn sie als Schuldner die besicherte Forderung trotz Fälligkeit nicht bezahlen und die Bank deswegen den Darlehensvertrag und die Grundschuld kündigt. Welche Voraussetzungen noch erfüllt sein müssen, erfahren Sie in diesem Abschnitt.

Folgt die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld einem bestimmten Ablauf?

Ja. Die Bank als Gläubiger der Grundschuld muss die Zwangsversteigerung zuerst beim zuständigen Amtsgericht beantragen und die dafür erforderlichen Unterwerfungserklärung vorlegen. Wie es danach weitergeht, lesen Sie an dieser Stelle.

Wann berechtigt die Grundschuld zur Zwangsvollstreckung bzw. wann darf die Bank das Grundstück zwangsversteigern lassen?
Wann berechtigt die Grundschuld zur Zwangsvollstreckung bzw. wann darf die Bank das Grundstück zwangsversteigern lassen?

Was bedeutet eine eingetragene Grundschuld?

Die Grundschuld belastet ein Grundstück laut § 1191 BGB dahingehend, dass ihr Schuldner, der Grundstückseigentümer, eine bestimmte Geldsumme an den Grundschuldgläubiger, meistens eine Bank, bezahlen muss.

Das Grundstück wird damit zum Pfand, es haftet quasi für die Zahlung, sodass der Gläubiger aufgrund der Grundschuld die Zwangsvollstreckung einleiten darf: Kann der Schuldner nicht zahlen, ist der Grundschuldgläubiger zur Verwertung des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung berechtigt.

Die Grundschuld ist nicht sofort vollstreckbar, vielmehr muss der Gläubiger hierfür einen sogenannten Duldungstitel vorlegen – einen titulierten Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung. Deshalb wird bei der Grundschuldbestellung gewöhnlich auch eine notarielle Urkunde ausgestellt, in der sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Grundschulden dienen in der Regel der Absicherung einer Forderung wie beispielsweise dem Anspruch eines Darlehensgebers auf die vertragsgemäße Rückzahlung des Darlehens. Allerdings ist eine solche Sicherungsgrundschuld unabhängig von der abzusichernden Forderung – sie werden nur durch eine Sicherungsabrede (Zweckvereinbarung) miteinander verbunden.

Wann eine Grundschuld zur Zwangsvollstreckung berechtigt – Voraussetzungen

Für die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld benötigt die Bank die Unterwerfungserklärung des Eigentümers.
Für die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld benötigt die Bank die Unterwerfungserklärung des Eigentümers.

Für die Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein: Zunächst einmal muss die Grundschuld wirksam bestellt und im Grundbuch eingetragen worden sein.

Außerdem wird zusätzlich eine sogenannte Sicherungsabrede abgeschlossen, welche die Grundschuld mit der (Darlehens-)Forderung verbindet. Dieser Sicherungsvertrag stellt beispielsweise klar, dass die Grundschuld zugunsten der Bank bestellt wird, um das ausgezahlte Darlehen (bzw. dessen Rückzahlung) abzusichern.

Darüber hinaus müssen die erforderlichen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen:

  • Die Grundschuld berechtigt zur Zwangsvollstreckung, wenn die Darlehensforderung fällig ist. diese Voraussetzung ist meistens in der oben erwähnten Sicherungsabrede festgeschrieben. Es droht also keine sofortige Vollstreckung.
  • Außerdem ist in dieser Sicherungsabrede genau festgehalten, wegen welcher Forderung(en) die Grundschuld zur Zwangsvollstreckung berechtigt.
  • In der Regel darf die Vollstreckung aus der Grundschuld nur betrieben werden, wenn der Darlehens- bzw. Kreditvertrag mit der Bank gekündigt wurde.
  • Darüber hinaus bedarf es der Kündigung der Grundschuld – mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. In diesem Zeitraum kann der Schuldner die Zwangsvollstreckung noch abwenden, indem er den vollständigen Betrag bezahlt.
  • Des Weiteren benötigt der Grundschuldgläubiger – also die Bank – einen Duldungstitel, der seinen bzw. ihren Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld tituliert. Normalerweise sich einen mühsamen Rechtsstreit zu sparen, an deren Ende ein solcher Vollstreckungstitel steht, erklärt der Grundstückseigentümer meistens bei der Bestellung der Grundschuld seine Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung (sogenannte Unterwerfungs- bzw. Zwangsvollstreckungsklausel zur Grundschuld). Das erspart dem Gläubiger ein kostspieliges Gerichtsverfahren.

Grundschuld: Ablauf der Zwangsvollstreckung

Die Bank muss die Grundschuld vor der Zwangsvollstreckung kündigen.
Die Bank muss die Grundschuld vor der Zwangsvollstreckung kündigen.

Möchte die Bank die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld betreiben, so muss sie die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen und dafür die Unterwerfungserklärung des Schuldners bzw. Grundstückseigentümers oder einen anderen Duldungstitel vorlegen.

Anschließend prüft das Gericht, ob die Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen und leitet das Verfahren ein.

Der Schuldner hat dann zwei Wochen Zeit, um die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen, um die Forderung zeitnah zu bezahlen. Dafür hat er noch einmal sechs Monate Zeit und kann so die auf der Grundschuld beruhende Zwangsvollstreckung abwenden.

Schließlich lässt das Gericht den Verkehrswert des Grundstücks schätzen und die Bank als Gläubiger muss die für die Zwangsversteigerung notwendigen Kosten vorschießen. Erst dann setzt das Gericht einen Versteigerungstermin fest.

Nach der Versteigerung wird der Versteigerungserlös bei einem zuvor bestimmten Verteilungstermin verteilt. Wurde ein Erlös erzielt, der die besicherte Forderung übersteigt, so erhält der Schuldner die Differenz.

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Franziska L.

Franziskas Herzensthema sind Finanzen sowie Verbraucherthemen rund ums Geld. Seit 2017 schreibt sie für schuldnerberatungen.org regelmäßig über Schuldenregulierung & Geldtipps, Pfändung & Insolvenz sowie über zivilrechtliche Fragestellungen. Dabei lässt sie auch ihr juristisches Knowhow aus Studium und Referendariat einfließen.

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