Das Wichtigste über Zwangsversteigerung in Deutschland
Dabei handelt es sich um eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, mit deren Hilfe der Gläubiger eine ihm zustehende Geldforderung eintreibt. Das pfändbare Vermögen des Schuldners wird dabei beschlagnahmt und versteigert. Mit dem Erlös werden die Schulden getilgt.
Der Gläubiger benötigt zuerst einen Vollstreckungstitel für die Zwangsvollstreckung. Mit diesem Titel beantragt er die Versteigerung beim Amtsgericht, welches den Antrag prüft und anschließend die Versteigerung in die Wege leitet. Näheres zum Ablauf erfahren Sie hier.
Zuerst sollten Sie sich damit vertraut machen, wie die Versteigerung von einem Haus funktioniert. Zwangsversteigerungen sind öffentlich, sodass Sie sich die Auktionen anschauen können, ohne mitzubieten. Danach können Sie auf die Suche gehen. Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, sammeln Sie alle Informationen darüber, die Sie finden können. Wo Sie diese bekommen und wie es danach weitergeht, lesen Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Zwangsversteigerung: Was ist das?
Die Zwangsversteigerung ist eine Vollstreckungsmaßnahme. Das pfändbare Vermögen des Schuldners wird auf einer Auktion versteigert. Das kann zum Beispiel ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung sein, aber auch bewegliche Sachen wie Autos, Antiquitäten oder Schmuck. Der Erlös kommt dem Gläubiger zu Gute, um dessen Geldforderung zu befriedigen.
Wie jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme setzt auch die Zwangsversteigerung voraus, dass der Gläubiger einen Vollstreckungstitel über die ihm zustehende Forderung vorweisen kann, beispielsweise in Form eines vollstreckbaren Endurteils oder eines Vollstreckungsbescheids. Dieser Titel ist dem Schuldner zuzustellen.
Zwangsversteigerungen für Immobilien
Für unbewegliche Sachen wie Grundstücke und Eigentumswohnungen werden die Zwangsversteigerungen vom Amtsgericht durchgeführt. Zuständig ist dabei das Gericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Der Wohnsitz des Schuldners ist also nicht ausschlaggebend. Die Durchführung der Auktion organisiert der Rechtspfleger.
Der Gläubiger muss diese Zwangsversteigerung beim Gericht beantragen und dabei den Vollstreckungstitel einreichen. Der Rechtspfleger prüft den Antrag, anschließend erlässt das Amtsgericht einen Beschluss, der dem Gläubiger und dem Schuldner zuzustellen ist. Für den Schuldner wirkt die Zustellung des Beschlusses wie eine Beschlagnahme. Darüber hinaus kann das Gericht einen entsprechenden Eintrag im Grundbuch veranlassen.
Kann der Schuldner eine Zwangsversteigerung verhindern?
Der Schuldner kann die Zwangsversteigerung (zumindest vorübergehend) abwenden, indem er bestimmte Rechtsmittel gegen den Beschluss des Amtsgerichts einlegt:
- Sofortige Beschwerde beim Landgericht verbunden mit Antrag auf einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG: Dieses Vorgehen ist ratsam, wenn der Schuldner beweisen kann, dass er die Forderung seines Gläubigers bezahlt hat oder bezahlen kann.
- Einstweilige Einstellung gemäß § 765a ZPO: Dieses Rechtsmittel bietet sich an, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass die Versteigerung eine sittenwidrige Härte darstellen würde, beispielsweise bei Suizidgefahr oder drohenden Gesundheitsschäden.
- Der Gläubiger kann nach § 30 ZVG die Zwangsversteigerung ebenfalls vorläufig einstellen lassen, etwa wenn die Versteigerung ein zu geringes Gebot erbringen würde oder wenn er mit dem Schuldner außergerichtlichen Verhandlungen führt.
Diesen Antrag kann der Gläubiger aber nur zweimal stellen. Den dritten Antrag auf einstweilige Einstellung wertet das Gericht als Rücknahme des Antrags zur Versteigerung. Er beendet das Verfahren.
Zwangsversteigerung vom Auto und anderen beweglichen Sachen: Wenn ein Gläubiger die Sachpfändung beantragt hat, werden die dabei gepfändeten Gegenstände anschließend – frühestens eine Woche danach – versteigert. Das veranlasst der Gerichtsvollzieher, der die Pfändung durchgeführt hat, wobei Ort und Zeit der Versteigerung öffentlich bekanntzumachen sind. Das Mindestgebot muss mindestens der Hälfte
Zwangsversteigerung: Tipps für Kaufinteressenten
Für Kaufinteressenten kann die Versteigerung eine günstige Gelegenheit sein, um eine Immobilie zu erwerben. Allerdings birgt das auch einige Gefahren. Wir stellen Vor- und Nachteile gegenüber:
Vorteile:
- niedriger Kaufpreis, häufig nur 70 Prozent des Verkehrswerts oder sogar weniger
- es entstehen keine Notar- und Maklergebühren, sondern nur die Kosten für die Umschreibung und die Grunderwerbssteuer
- beim Gericht einsehbare Wertgutachten liefern Informationen über den Zustand der Immobilie
Nachteile:
- Besichtigung schwierig, weil Eigentümer/Mieter keinen Zutritt gewähren muss
- Sanierungskosten schwer kalkulierbar, weil Zustand des Inneren unbekannt
- Rechtsstreitigkeiten, falls die ehemaligen Besitzer oder Mieter nicht ausziehen möchten
- keine Gewährleistungsrechte, falls die Immobilie mangelhaft ist
Vor dem Versteigerungstermin – Vorbereitung ist alles
Wenn Sie auf einer Zwangsversteigerung ein Grundstück erwerben wollen, sollten Sie sich im Vorfeld sehr gut darauf vorbereiten. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, die „Katze im Sack“ zu kaufen und Sie riskieren hohe Folgekosten. Nehmen Sie an mehreren Zwangsversteigerungen teil, um sich mit deren Ablauf vertraut zu machen.
Tipp! Zwangsversteigerungstermine finden Sie zum Beispiel über das Justizportal der Gerichte.
Sie haben Ihr Wunschobjekt gefunden? Dann sammeln Sie darüber so viele Informationen wie nur möglich. Sie müssen genau wissen, worauf Sie bieten, denn Sie haben keinerlei Gewährleistungs- oder Rücktrittsrechte, falls das ersteigerte Objekt Mängel aufweisen sollte.
- Die beim Amtsgericht einsehbare Akte beinhaltet einen Grundbuchauszug, Daten zur Lage, Größe und zur Nutzungsart sowie ein Sachverständigengutachten über den baulichen Zustand und mögliche Mängel.
- Besichtigen Sie die Immobilie unbedingt vor der Zwangsversteigerung und verschaffen Sie sich einen eigenen Eindruck über deren Zustand. Die genaue Adresse können Sie gegebenenfalls beim Amtsgericht erfragen. Sehen Dach und Fassade einwandfrei aus? Wie ist der Zustand des Grundstücks? Bitten Sie die Bewohner um eine Innenbesichtigung, aber stellen Sie sich darauf ein, dass diese den Zutritt verweigern.
- Sprechen Sie mit den Nachbarn oder dem Verwalter, um weitere Informationen einzuholen.
- Erkundigen Sie sich beim Bauamt, welche Erschließungskosten anfallen würden.
Bevor Sie auf einer Versteigerung mitbieten, sollten Sie die Finanzierung sicherstellen, sodass Sie die Immobilie auch wirklich bezahlen können. Schätzen Sie Ihre Zahlungskraft realistisch ein. Setzen Sie sich ein festes Budget und ein Höchstgebot, das Sie nicht überschreiten.
Wie Sie an einer Zwangsversteigerung teilnehmen: Der Ablauf
Sehr viele Termine für eine Zwangsversteigerung finden Sie online. Teilnehmen darf jeder, der mindestens 18 Jahre alt und geschäftsfähig ist. Bringen Sie folgende Unterlagen mit zum Versteigerungstermin:
- Personalausweis oder Reisepass
- Sicherheitsleistung: Scheck oder Bankbürgschaft, kein Bargeld
- ggf. Vollmachtsurkunde oder Vertretungsnachweis
Die eigentliche Zwangsversteigerung läuft in folgenden Schritten ab:
- Beginn der Versteigerung: Der Rechtspfleger informiert über den Inhalt des Grundbuchs, den Gläubiger und deren Ansprüche und gibt den Verkehrswert der Immobilie bekannt. Gegebenenfalls weist er auch auf besondere Umstände hin, z. B. auf Baulasten oder bestehenden Denkmalschutz. Anschließend wird ein Mindestgebot festgelegt.
- Bieterrunde: Nun können alle anwesenden Interessenten für mindestens 30 Minuten ihre Gebote abgeben. Die Bietzeit verlängert sich, wenn die Teilnehmer weitere Gebote abgeben.
- Zuschlag: Nach der Bietzeit fällt die Entscheidung darüber, ob der Meistbietende wirklich den Zuschlag erhält und damit zum neuen Eigentümer der Immobilie wird. Wenn das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts liegt, müssen die Gläubiger dem Zuschlag zustimmen.
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