Grundschuld ohne Brief: Eintrag ins Grundbuch genügt

Von Schuldnerberatungen.org, letzte Aktualisierung am: 9. März 2023

Grundschuld ohne Brief – Das Wichtigste in Kürze

Was ist eine Grundschuld ohne Brief?

Banken fordern bei der Vergabe von Immobiliendarlehen als Absicherung meist die Eintragung einer Grundschuld. Bei der Grundschuldbestellung können sich Käufer entweder für eine Buchgrundschuld oder eine Briefgrundschuld entscheiden. Bei Ersterer, die auch Grundschuld ohne Brief genannt wird, kommt es nur zu einer Eintragung im Grundbuch. Es wird kein zusätzlicher Grundschuldbrief ausgestellt.

Warum ist eine Grundschuld ohne Brief empfehlenswert?

Die Buchgrundschuld ist günstiger als die Briefgrundschuld, weshalb sich viele Immobilienkäufer dafür entscheiden. Eine Grundschuld mit Brief hat demgegenüber Vorteile, wenn die Grundschuld geändert werden soll.

Wie ist die Grundschuld ohne Brief zu löschen?

Haben Sie das Immobiliendarlehen vollständig abbezahlt, stellt Ihnen die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Reichen Sie diese beim Grundbuchamt ein, wird die Grundschuld gelöscht.

Was passiert mit der Grundschuld beim Kauf?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilie zu verkaufen, die mit einer Grundschuld belastet ist. Läuft das Darlehen noch, kann der Käufer dieses und die Grundschuld übernehmen. Auch wenn die Immobilie abbezahlt, die Grundschuld aber noch nicht gelöscht wurde, kann diese übertragen werden. In diesem Fall wäre aber auch die Löschung des Eintrags im Grundbuch möglich.

Die Buchgrundschuld ist laut Definition ein Grundpfandrecht. Banken benutzen sie als Absicherung bei der Vergabe von Darlehen.
Die Buchgrundschuld ist laut Definition ein Grundpfandrecht. Banken benutzen sie als Absicherung bei der Vergabe von Darlehen.

Grundschuld ohne Brief: Bedeutung bei der Immobilienfinanzierung

Nehmen Sie ein Darlehen für die Finanzierung einer Immobilie auf, stellt Ihnen die Bank viel Geld zur Verfügung. Dieses zahlen Sie in der Regel über einen langen Zeitraum ab. Um sich gegen Zahlungsausfälle abzusichern, verlangen Banken in der Regel die Eintragung einer Grundschuld – entweder ohne oder mit Brief.

Sollte der Darlehensnehmer sein Darlehen nicht wie vereinbart abzahlen, hat die Bank dank der eingetragenen Grundschuld das Recht, eine Zwangsversteigerung durchzuführen. Damit sie dafür nicht erst einen vollstreckbaren Titel erwirken muss, wird in der Regel zusätzlich eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinbart.

Brief- und Buchgrundschuld: Worin liegen die Unterschiede?

Die Grundschuld ohne Brief wird im Grundbuch eingetragen.
Die Grundschuld ohne Brief wird im Grundbuch eingetragen.

Die grundsätzliche Funktion einer Grundschuld besteht also darin, ein Darlehen abzusichern. In diesem Zusammenhang können zwei Formen unterschieden werden: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld.

Sie haben beide die gleiche Funktion, es bestehen jedoch wichtige Unterschiede in ihrer Ausgestaltung.

Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Diesem sind unter anderem die Höhe der Grundschuld und der Zinsen, die Fälligkeit und das belastete Objekt zu entnehmen. Der Brief ist gleichzeitig ein Wertpapier und eine Urkunde. Der Gläubiger behält ihn, bis das Darlehen abbezahlt wurde.

Die Buchgrundschuld wird auch Grundschuld ohne Brief ohne Brief genannt. Hierbei wird keine zusätzliche Urkunde ausgestellt. Es erfolgt lediglich eine Eintragung der relevanten Informationen ins Grundbuch.

Die meisten Immobilienkäufer wählen eine Grundschuld ohne Brief. Entscheiden Sie sich später um, ist es jedoch auch die Umwandlung einer Buchgrundschuld in eine Briefgrundschuld möglich. Dafür wird ein Notar benötigt und es fallen entsprechende Kosten – auch für das Grundbuchamt – an.

Welche Bedeutung haben die Zinsen bei einer Grundschuld?

Generell ist eine Buchgrundschund ohne Titel vollstreckbar, wenn eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinbart wurde.
Generell ist eine Buchgrundschund ohne Titel vollstreckbar, wenn eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinbart wurde.

Nehmen Sie ein Darlehen auf, müssen Sie auf die geliehene Summe Zinsen zahlen. Doch auch bei der Grundschuld ohne Brief gibt es Zinsen. Welche Bedeutung haben diese? Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass diese nichts mit Ihrem Darlehen zu tun haben.

Die bei der Buchgrundschuld vereinbarten Jahreszinsen betragen häufig bis zu 15 oder 20 Prozent. Sie spielen jedoch nur eine Rolle, wenn Sie das Darlehen nicht wie vereinbart zurückzahlen und es zu einer Zwangsversteigerung kommt.

Der Zins stellt für die Bank eine zusätzliche Absicherung für den Fall der Fälle dar. Zahlt der Schuldner seine Raten für das Darlehen nicht mehr, erhält der Gläubiger nicht nur die Grundschuld, sondern zusätzlich den vereinbarten Grundschuldzins für bis zu zwei Jahre. Damit kann er die Mehrkosten finanzieren, die im Zuge der Zwangsversteigerung entstehen.

Vorteile und Nachteile: Grundschuld mit oder ohne Brief?

Die folgende Übersicht zeigt, welche Vor- und Nachteile die beiden Arten der Grundschuld haben:

VorteileNachteile
Grundschuld ohne Brief
  • Die Buchgrundschuld ist günstiger als die Briefgrundschuld

  • Es gibt keinen Grundschuldbrief, der verloren gehen könnte
  • Soll die Grundschuld geändert werden, muss das Grundbuchamt eingeschaltet werden. Das kostet Zeit und Geld.

  • Der Gläubiger wird ins Grundbuch eingetragen. Dritte könnten diese Informationen einsehen.
Grundschuld mit Brief
  • Die Grundschuld kann schnell und günstig übertragen werden – etwa bei einer Umschuldung.

  • Eine Abtretung der Grundschuld ist für Dritte nicht zu erkennen, da keine Eintragung ins Grundbuch erfolgt.
  • Die Grundschuld­bestellung ist mit höheren Kosten verbunden.

  • Sie könnten den Grundschuldbrief verlieren oder er könnte gestohlen werden.

Bestellung einer Buchgrundschuld: Welche Kosten entstehen?

Für die Bestellung der Buchgrundschuld ist ein Notar zuständig.
Für die Bestellung der Buchgrundschuld ist ein Notar zuständig.

Lassen Sie eine Grundschuld ohne Brief beim Kauf einer Immobilie eintragen, müssen Sie die dafür entstehenden Kosten als Käufer selbst zahlen. Weder die Bank noch der Verkäufer beteiligen sich an den Kosten.

Da für die Eintragung einer Buchgrundschuld grundsätzlich ein Notar vonnöten ist, fallen für seine Dienste entsprechende Kosten an. Diese sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und bemessen sich anhand der Höhe der einzutragenden Grundschuld. Zusätzlich erhebt das Grundbuchamt Gebühren, wenn es eine Grundschuld ohne Brief in Grundbuch einträgt.

Grundsätzlich können Sie für die Grundschuldbestellung Kosten in Höhe von etwa 0,8 bis 1 Prozent der Grundschuldsumme erwarten. Dazu kommen noch andere Kaufnebenkosten, wie etwa die Notargebühren, die beim Aufsetzen des Kaufvertrages anfallen, oder die Maklerprovision.

Ein Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld besteht auch bei den Kosten. Die Grundschuld mit Brief ist etwas teurer. Das liegt daran, dass hierbei nicht nur eine Eintragung im Grundbuch erfolgt, sondern noch zusätzlich der Grundschuldbrief ausgestellt wird.

Wann können Sie für die Grundschuld ohne Brief eine Löschung beantragen?

Die Kosten für die Grundschuld ohne Brief liegen häufig im vierstelligen Bereich.
Die Kosten für die Grundschuld ohne Brief liegen häufig im vierstelligen Bereich.

Haben Sie Ihr Immobiliendarlehen abbezahlt, wird die Buchgrundschuld nicht automatisch gelöscht. Sie bleibt bestehen und kann in der Zukunft verwendet werden, um einen neuen Kredit abzusichern – etwa zur Renovierung der Immobilie. Es ist also nicht zwingend nötig, die Grundschuld ohne Brief löschen zu lassen.

Es ist jedoch empfehlenswert, wenn Sie Buchgrundschuld beim Verkauf der abbezahlten Immobilie löschen lassen. Unbelastete Objekte lassen sich nämlich einfacher verkaufen als belastete. Um die Löschung der Grundschuld in die Wege zu leiten, benötigen Sie die von der Bank ausgestellte Löschungsbewilligung. Diese reicht ein Notar beim Grundbuchamt ein, welches dann die Löschung durchführt.

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