Eigentümergrundschuld einfach erklärt: Grundschuld für den Eigentümer

Von Meike Z.

Letzte Aktualisierung am: 1. April 2024

Geschätzte Lesezeit: 4 Minuten

Eigentümergrundschuld: Das Wichtigste in Kürze

Wann wird eine Grundschuld zur Eigentümergrundschuld?

Sie können als Immobilienbesitzer selbst eine Eigentümergrundschuld beim Grundbuchamt eintragen lassen. Eine Grundschuld dieser Art entsteht jedoch auch automatisch, wenn Sie eine Hypothek zur Kreditsicherung aufgenommen und den Kredit schließlich vollständig abbezahlt haben. Mehr dazu erfahren Sie in diesem Abschnitt.

Wann macht eine Eigentümergrundschuld Sinn?

Sie hat dann einen großen Vorteil, wenn Sie planen, in der Zukunft einen neuen Kredit aufzunehmen. Sie können eine Eigentümergrundschuld nämlich übertragen lassen. Sie geht dann auf den Kreditgeber über und dient als Sicherheit für den Kredit. Sollte es zu einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme kommen, ist der Kreditgeber anderen möglichen Gläubigern gegenüber privilegiert.

Warum wird eine Hypothek zur Eigentümergrundschuld?

Hierfür ist gibt es eine gesetzliche Grundlage. § 1177 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gibt vor, dass sich eine Hypothek in eine Grundschuld verwandelt, wenn sich die Hypothek mit dem Eigentum einer Person vereinigt und dem Eigentümer gleichzeitig nicht die betreffende Forderung zusteht.

Wer ist Drittschuldner bei Pfändung einer Eigentümergrundschuld?

Bei der Pfändung einer Eigentümergrundschuld ist der Eigentümer der Drittschuldner.

Entstehung der Eigentümergrundschuld: Sie wird entweder eingetragen oder wird aus einer Hypothek umgewandelt.
Entstehung der Eigentümergrundschuld: Sie wird entweder eingetragen oder wird aus einer Hypothek umgewandelt.

Was ist eine Eigentümergrundschuld?

Sie können eine Eigentümergrundschuld abtreten und damit einen neuen Kredit absichern.
Sie können eine Eigentümergrundschuld abtreten und damit einen neuen Kredit absichern.

Wenn Sie ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung aufnehmen möchten, verlangt die Bank in der Regel gewisse Sicherheiten. Damit möchte sie sich vor möglichen Zahlungsausfällen schützen.

Die am weitesten verbreitete Art der Absicherung von Immobiliendarlehen ist die sogenannte Grundschuld. Diese erlaubt es der Bank, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Eine besondere Form der Grundschuld ist die Eigentümergrundschuld. Laut Definition wird dabei die Grundschuld nicht auf eine andere Person, wie etwa eine Bank, eingetragen, sondern auf den Eigentümer der Immobile.

Wie entsteht eine Eigentümergrundschuld?

Eine Eigentümergrundschuld kann auf unterschiedlichen Wegen zustande kommen. Zum einen ist es möglich, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie eine Grundschuld auf sich selbst eintragen lassen. Das ist jedoch nur dann möglich, wenn die Immobilie nicht mehr belastet ist – also, wenn Sie Ihr Darlehen bereits abbezahlt haben.

Möchten Sie selbst die Eintragung der Grundschuld vornehmen lassen, benötigen Sie dabei die Unterstützung durch einen Notar. Dieser beurkundet die nötigen Unterlagen und leitet diese an das zuständige Grundbuchamt weiter, wo dann die eigentliche Eintragung ins Grundbuch erfolgt.

Zum anderen kann eine Eigentümergrundschuld jedoch auch automatisch entstehen. Das ist der Fall, wenn Sie eine Hypothek zur Immobilienfinanzierung aufgenommen haben. Wurde die Darlehenssumme vollständig abbezahlt, wandelt sich laut § 1177 BGB die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um. 

Arten von Eigentümergrundschulden

Wir unterscheiden die Eigentümergrundschuld mit und ohne Brief.
Wir unterscheiden die Eigentümergrundschuld mit und ohne Brief.

Wie bei der herkömmlichen Grundschuld können auch unterschiedliche Arten von Eigentümergrundschulden unterschieden werden. Zunächst gibt es einen Unterschied in der Ausgestaltung.

Es gibt sowohl die Eigentümergrundschuld mit Brief als auch ohne Brief. Letztere wird auch Buchgrundschuld genannt. Dabei wird die Eigentümergrundschuld nur im Grundbuch eingetragen.

Bei der Eigentümerbriefgrundschuld wird demgegenüber zusätzlich eine Urkunde, der Grundschuldbrief, ausgestellt. Dieser hat einen großen Vorteil: Soll die Abtretung der Eigentümergrundschuld erfolgen, wird der Brief an den Gläubiger überreicht und zusätzlich eine Abtretungserklärung aufgesetzt. Bei der Buchgrundschuld muss hingegen eine Eintragung im Grundbuch erfolgen, was für mehr Aufwand und höhere Kosten sorgt.

Zusätzlich gibt es Unterschiede hinsichtlich der Erkennbarkeit des Vorliegens der Eigentümergrundschuld:

  • Eine offene Eigentümergrundschuld ist klar zu erkennen. Hier ist dem Grundbuch bzw. dem Grundschuldbrief zu entnehmen, dass der Eigentümer der Grundschuldgläubiger ist.
  • Eine verdeckte Eigentümergrundschuld liegt hingegen vor, wenn eine Hypothek aufgenommen wurde, die damit abzusichernde Forderung danach jedoch nicht entstand. In diesem Fall geht die Eintragung im Grundbuch auf den Eigentümer der Immobilie über. Im Grundbuch steht jedoch weiterhin der Name des vorherigen Gläubigers, während der tatsächliche Grundschuldgläubiger nicht zu erkennen ist.

Grundschuld als Sicherheit einsetzen: Wenn Sie einen neuen Kredit aufnehmen möchten

Die für die Eintragung der Eigentümergrundschuld anfallenden Kosten hängen von der Höhe der Grundschuld ab.
Die für die Eintragung der Eigentümergrundschuld anfallenden Kosten hängen von der Höhe der Grundschuld ab.

Eine Eigentümergrundschuld hat Vorteile, wenn Sie planen, einen neuen Kredit aufzunehmen. Sie können diese nämlich zu dessen Absicherung einsetzen, was zum einen Ihre Chancen auf eine Zusage von der Bank erhöht und zum anderen für bessere Konditionen sorgen kann.

Um dies zu erreichen, muss hinsichtlich der Eigentümergrundschuld eine Abtretung an die kreditgebende Bank erfolgen. Dazu wird eine Abtretungserklärung vom Notar aufgesetzt. Die Bank wird dann zum Grundschuldgläubiger.

Das hat einen großen Vorteil für die Bank: Kommt es zu einer Pfändung, wird die Eigentümergrundschuld privilegiert behandelt. Die Forderungen des höchstrangigen Gläubigers werden nämlich zuerst bedient. Nachranginge Gläubiger können unter Umständen leer ausgehen.

Die Eigentümergrundschuld hat jedoch Nachteile, wenn Sie die betreffende Immobilie verkaufen möchten. Es ist stets einfacher, eine unbelastete Immobilie zu verkaufen. Das liegt daran, dass der Verkäufer auch nach dem Verkauf weiterhin der Grundschuldgläubiger ist und sie zur Absicherung von Krediten nutzen könnte. Aus diesem Grund sollten Sie die Eigentümergrundschuld bei Verkauf löschen lassen.

Die Vorbereitung der Löschung der Eigentümergrundschuld muss zwingend von einem Notar vorgenommen werden. Dieser sendet dann die benötigten Unterlagen ans Grundbuchamt, welches die Löschung vornimmt.

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Meike Z.

Meike ist seit 2016 Teil der Redaktion von schuldnerberatungen.org. Sie hat sich hier vor allem auf das Thema Grundschuld spezialisiert und möchte Informationen dazu für Laien leicht verständlich aufbereiten.

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